Kalkulator affordability pokazuje że możesz dom za X zł. Ale liczby w tle (LTV, DTI, RRSO) decydują czy to prawda. Wyjaśniamy 6 metryk.

Metryka 1: LTV (Loan-to-Value)

Definicja: Ile kredytu vs wartość domu (w procentach)

Wzór: LTV = (Kredyt / Cena domu) × 100%

Przykład:**
Dom: 300000 zł
Kredyt: 240000 zł
LTV = (240000 / 300000) × 100% = 80%

Co to znaczy:**
Bank pożycza ci 80% wartości domu. Ty wpłacasz 20% (wkład 60000).
Jeśli dom spadnie na wartości o 20%, saldo będzie = wartość domu (zero malatości banku).

LTV wpływa na APR:**
LTV ≤ 60% → APR 4.5-5.5% (bardzo dobry)
LTV 60-80% → APR 5.5-6.5% (standard)
LTV 80-90% → APR 6.5-7.5% (wyższy)
LTV > 90% → APR 7.5%+ + ubezpieczenie 0.5-1%/rok

Wpływ na affordability:**
Dom 300000 zł @ LTV 80% (wkład 60000) = APR 6%, kredyt 240000
Dom 300000 zł @ LTV 90% (wkład 30000) = APR 7.5%, kredyt 270000

Wyższa LTV = wyższy APR = niższy max kredyt (paradoks!)

Metryka 2: DTI (Debt-to-Income)

Definicja: Ile procent dochodów przeznaczasz na raty**

Wzór: DTI = (Razem miesięczne raty / Przychód netto) × 100%**

Przykład:**
Przychód: 6000 zł
Raty: Auto 800, karta 200, nowa hipoteka 1600 = razem 2600 zł
DTI = (2600 / 6000) × 100% = 43.3%

Limity bankowe (polska):**
DTI ≤ 40% → bank zatwierdza (niskie ryzyko)
DTI 40-50% → bank może zatwierdzić (średnie ryzyko)
DTI > 50% → bank zazwyczaj odmawia (zbyt wysokie ryzyko)
DTI > 65% → matematycznie niemożliwe (nie stać cię)

Wpływ na affordability:**
Przychód 6000, DTI ≤ 40% → max raty 2400 zł
Przychód 6000, DTI ≤ 50% → max raty 3000 zł
Różnica: +600 zł raty = +120000 zł większy kredyt (ale drożej całkowite!)

Rada: Celuj w DTI ≤ 35% (safe margin na wypadki)**

Metryka 3: RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)

Definicja: APR + wszystkie koszty banku (prowizja, ubezpieczenie, etc)**

Przykład:**
Bank mówi: APR 6%
Ale RRSO = 7.2% (bo +1.2% to prowizja 1%, ubezpieczenie 0.2%)

Co to znaczy:**
Rzeczywisty koszt kredytu jest wyższy niż APR!
APR 6% vs RRSO 7.2% = 1.2% różnicy = 50-100 zł wyższe EMI\
Razem przez 25 lat = 15000-36000 zł więcej odsetek

Zawsze porównuj banki po RRSO, nie APR!**

Metryka 4: Credit Score (score kredytowy)

Definicja: Liczba od 300-850 (FICO) lub 0-1000 (BIK/Infomonitor) — pokazuje twoją "wiarygodność"**

Score 800+ → APR 4.5-5.5% (najlepsze)
Score 700-800 → APR 5.5-6.5% (dobre)
Score 650-700 → APR 6.5-7.5% (średnie)
Score < 650 → APR 8%+ (słabe, trudno get kredyt)

Co wpływa na score:**
35% — historia płatności (czy płaciłeś na czas?)
30% — używanie kredytu (jaki % limitu karty?)
15% — długość historii
10% — mix kredytów
10% — nowe zapytania

Wpływ na affordability:**
Score 750 → APR 6% → max kredyt 250000 zł
Score 650 → APR 8% → max kredyt 200000 zł (-50000 zł!)

Rada: Przed aplikacją kredytową, poprawiaj score (płacaj raty na czas, zmniejsz saldo karty)**

Metryka 5: TRM (Total Repayment Multiplier)

Definicja: Ile razy więcej zapłacisz niż pożyczyłeś**

Wzór: TRM = Całkowita spłata / Kredyt**

Przykład:**
Kredyt: 240000 zł
EMI: 1432 zł/m-c × 300 m-cy = 429600 zł
TRM = 429600 / 240000 = 1.79 (płacisz 1.79x kredyt!)

Interpretacja:**
TRM 1.0-1.2 → tanio (krótki czas, nisk APR)
TRM 1.2-1.5 → normalne (standard hipoteczny)
TRM 1.5-2.0 → drogo (długi czas lub wysok APR)
TRM > 2.0 → bardzo drogo (unikaj!)

Wpływ na affordability:**
Chcesz dom 300000 zł, ale całkowity koszt nie powinien być > 400000 zł
Oznacza to: TRM ≤ 1.33 (400000 / 300000)

Metryka 6: Front-End Ratio (hipoteka% dochodów)

Definicja: Ile procent dochodów przeznaczasz TYLKO na hipotekę (nie inne raty)**

Wzór: Front-End = (EMI hipoteki / Przychód) × 100%**

Przykład:**
Przychód: 6000 zł
EMI hipoteki: 1600 zł
Front-End = (1600 / 6000) × 100% = 26.7%

Limit bankowy: Front-End ≤ 28%**
Ale konserwatywnie: ≤ 25% (bezpieczeństwo)

Różnica DTI vs Front-End:**
Front-End: Tylko hipoteka / Przychód = 26.7%
DTI: Hipoteka + auto + karta / Przychód = 43.3%

DTI jest ściślejsze (bardziej restrykcyjne)

Podsumowanie wszystkich 6 metryk

| Metryka | Wzór | Limit | Wpływ na affordability |
| LTV | Kredyt/Cena | ≤80% | Wyższy LTV = wyższy APR = mniejszy kredyt |
| DTI | Razem raty/Przychód | ≤50% | Wyższy DTI = mniejszy kredyt |
| RRSO | APR + koszty | min. | Wyższy RRSO = wyższe EMI = mniejszy kredyt |
| Score | Historia kredytowa | 650+ | Niski score = wyższy APR = mniejszy kredyt |
| TRM | Całkowita spłata/Kredyt | 1.0-1.5 | Wysokie TRM = drogo całkowite |
| Front | Hipoteka/Przychód | ≤28% | Wysokie Front = mało racji na inne wydatki |

Rzeczywisty example: Jak metryki się łączą

Profil:**
Przychód: 7000 zł
Istniejące raty: 500 zł
Wkład: 80000 zł
Credit Score: 750
Dom target: 350000 zł

Obliczenia:**
DTI limit: 7000 × 40% = 2800 zł (max razem raty)
Available na hipotekę: 2800 - 500 = 2300 zł EMI

Front-End: 2300 / 7000 = 32.9% (OK, jest mniej niż 28% limit... czekaj, to nie się nie zgadza)

Czekaj, Front-End 32.9% > 28% limit, bank może nie zatwierdzić!

Naprawić: Zmień max EMI = 7000 × 28% = 1960 zł
Available na hipotekę: 1960 - 500 = 1460 zł

Kredyt (1460 zł EMI @ 6%, 25 lat) ≈ 235000 zł
Max cena domu = 235000 + 80000 (wkład) = 315000 zł

LTV = (235000 / 315000) = 74.6% ✓ (OK)
TRM = (1460 × 300) / 235000 = 1.86 (rozsądnie) Credit Score 750 → APR 6% ✓ (OK)
RRSO = 6.8% (APR + 0.8% koszty)

Rezultat: Możesz sobie pozwolić na dom za 315000 zł (nie 350000)**

Najczęstsze pytania

Podsumowując, te 6 metryk decydują czy możesz sobie pozwolić na dom. Kalkulator affordability pokazuje liczbę — ale ty powinieneś znać metryki aby rozumieć czemu.