Kalkulator affordability pokazuje ile możesz pożyczyć. Ale rezultat zmienia się w zależności od TYPU hipoteki. Wyjaśniamy 4 główne typy.

Typ 1: Fixed Rate Mortgage (hipoteka ze stałym APR)

Zasada: APR nie zmienia się przez cały okres (25-30 lat)**

Przykład:**
Hipoteka: 250000 zł
APR: 6% (stały na 25 lat)
EMI: 1432 zł/m-c (zawsze taka sama)
Rok 1: EMI 1432 zł
Rok 10: EMI 1432 zł
Rok 25: EMI 1432 zł (zawsze!)

Plusy:**
✓ Brak niespodzianek (EMI nie zmienia się)
✓ Łatwo zaplanować budżet (25 lat = jasne)
✓ Jeśli stopy rosną, ty nie cierpasz (APR stały)
✓ Bezpieczniejsza dla rodzin (brak ryzyka)

Minusy:**
✗ APR zazwyczaj wyższy (6% fixed vs 5% floating początek)
✗ Jeśli APR w gospodarce spada, ty płacisz nadal 6%
✗ Trudno refinansować (penalty za zmianę)
✗ Drożej całkowite (bo wyższy APR × 25 lat)

Wpływ na affordability:**
Max kredyt przy Fixed 6% = 250000 zł
Max kredyt przy Fixed 4.5% = 280000 zł (+30000 zł!)

Kiedy wybrać: Fixed Rate**
— Jeśli APR jest niska (4-5%) i obawiasz się wzrostu\
— Jeśli chcesz spokój przez 25 lat\
— Jeśli nie planujesz się przeprowadzać (refinansowanie droższe)

Typ 2: Floating Rate Mortgage (hipoteka ze zmiennym APR)

Zasada: APR zmienia się co 6-12 m-cy (zazwyczaj)

Przykład:**
Hipoteka: 250000 zł
APR: WIBOR 6M + 2.5% margin
WIBOR 6M dzisiaj = 4% → APR = 6.5% → EMI 1500 zł
Za 6 m-cy: WIBOR 6M = 5% → APR = 7.5% → EMI 1650 zł (+150 zł)\
Za rok: WIBOR 6M = 3.5% → APR = 6% → EMI 1432 zł (-218 zł)

Plusy:**
✓ APR niższy na początku (6.5% vs 7% fixed)
✓ Jeśli stopy spadają, EMI maleje (oszczędzasz)
✓ Łatwiej refinansować (nie ma penalty)
✓ Mniej odsetek całkowite (jeśli stopy będą niskie)

Minusy:**
✗ EMI zmienia się (budżet niepewny)
✗ Jeśli stopy rosną, EMI rośnie (stres)
✗ Ograniczenie DTI: bank patrzy na "worst case" APR
✗ Ryzyko: co jeśli WIBOR+margin wzrośnie do 10%? (EMI 2000 zł!)

Wpływ na affordability (ważne!):**
Bank nie patrzy na APR dzisiaj (6.5%).
Bank patrzy na "stress test" APR (np. 8%).

Max kredyt przy Floating 6.5% (rzeczywista) = 250000 zł
Max kredyt przy Floating (stress test 8%) = 200000 zł (-50000 zł!) Dlatego Floating = mniejszy kredyt (bezpieczniej dla banku)

Kiedy wybrać: Floating Rate**
— Jeśli APR jest wysoka (7-8%) i spodziewasz się spadku\
— Jeśli planujesz refinansować za 3-5 lat\
— Jeśli DTI nie jest na granicy (masz marżę)

Typ 3: Hybrydowa (Fixed + Floating)**

Zasada: Pierwszy okres Fixed, potem Floating

Przykład: 5/20 Hybrid**
Lata 1-5: Fixed 6% → EMI 1432 zł (stały)\
Lata 6-25: Floating WIBOR+2.5% → EMI zmienna (1200-1700 zł)

Plusy:**
✓ Początkowy spokój (5 lat predictable)\
✓ Potem elastyczność (WIBOR może spaść)\
✓ APR pośrednio między Fixed i Floating\
✓ Środek drogi (nie ekstremalne ryzko)

Minusy:**
✗ Po 5 latach możliwa podwyżka (jeśli WIBOR rośnie)\
✗ Skomplikowana (trzeba monitorować zmianę)\
✗ Zwykle drożej niż czysty Floating\
✗ Refinansowanie bardziej skomplikowane

Wpływ na affordability:**
Max kredyt przy Hybrid 5/20 = pośrodku Fixed i Floating
~265000 zł (vs 250000 Fixed, 200000 Floating stress)

Kiedy wybrać: Hybrid**
— Jeśli chcesz spokój przez 5 lat, potem elastyczność\
— Jeśli myślisz że za 5 lat będziesz mniej wrażliwy na zmianę\
— Jeśli obawiasz się Fixed, ale Floating za straszny

Typ 4: Cap & Floor Mortgage (zmienny z limitem)**

Zasada: APR zmienia się, ale ma maksymalny limit (cap) i minimalny (floor)**

Przykład: WIBOR+2.5% / Floor 4% / Cap 8%**
WIBOR 6M = 1% → APR = 3.5% ale floor 4% → APR 4% (minimalny)\
WIBOR 6M = 6% → APR = 8.5% ale cap 8% → APR 8% (maksymalny)\
WIBOR 6M = 4% → APR = 6.5% (w limicie)

Plusy:**
✓ Znasz minimum i maksimum EMI\
✓ Można zaplanować scenariusz worst-case\
✓ Oszczędzanie jeśli WIBOR spada (do floor)\
✓ Ochrona jeśli WIBOR rośnie (cap limit)

Minusy:**
✗ Drożej (banki płacą za gwarancję limitu)\
✗ Cap zwykle nisko (8%, nawet jeśli WIBOR by poszedł 10%)\
✗ Rzadka opcja (banki nie lubią limitów)

Kiedy wybrać: Cap & Floor**
— Jeśli chcesz Floating bezpieczeństwo Fixed\
— Jeśli DTI jest na granicy (znasz worst-case)\
— Jeśli bank to oferuje (i cena sensowna)

Porównanie: 4 typy — Side by side

| Typ | APR | EMI | Całkowity koszt | Ryzyko | Kiedy |
| Fixed 6% | Stały 6% | Stały 1432 | 430000 zł | Brak | Spokój 25 lat |
| Floating 6.5% | Zmienny | 1500-1700 | 430-450K | Wysok (EMI rośnie) | APR spada |
| Hybrid 5/20 | Fixed→Float | 1432→Float | 425K | Średnie | Spokój 5 lat |
| Cap&Floor | Float+limit | 1400-1700 | 420K | Średnie (cap) | Bezpieczeństwo |

Rzeczywisty case study: Które wybrać?

Scenariusz: Kupujesz dom 350000 zł, kredyt 280000 zł, 25 lat**

Opcja A: Fixed 6%**
EMI: 1687 zł/m-c
DTI: 24% (spokój psychiczny)
Całkowity koszt: 505000 zł
Risk: Jeśli APR spada do 4%, ty płacisz 6% (tracisz 2%)

Opcja B: Floating WIBOR 4% + 2.5%**
EMI dzisiaj: 1550 zł/m-c (WIBOR 4% → APR 6.5%)
EMI worst-case: 1800 zł/m-c (WIBOR 6% → APR 8.5%, stress test)
DTI dzisiaj: 22% (OK)
DTI worst-case: 26% (OK, ale ciasno)
Całkowity koszt: 465000-540000 zł (zależy od WIBOR)

Opcja C: Hybrid 5/20**
Lata 1-5: Fixed 5.8% → EMI 1640 zł
Lata 6-25: Floating WIBOR + 2.5% → EMI zmienna
DTI: 23% (OK)
Całkowity koszt: ~485000 zł (środek)

Moja rekomendacja:**
— Jeśli DTI < 30%: Floating (oszczędzisz 40000+)
— Jeśli DTI 30-40%: Hybrid lub Fixed (bezpieczeństwo)
— Jeśli DTI > 40%: Fixed (żadnych niespodzianek)

Jak kalkulator obsługuje typy?

Kalkulator powinien pytać:

1. Jaki typ? (Fixed / Floating / Hybrid)
2. Jeśli Floating: APR dzisiaj i stress test
3. Jeśli Hybrid: Jak długo Fixed część?
4. Jeśli Cap: Ile cap/floor?

Potem pokazać: EMI, DTI, affordability (dla każdego typu)

Najczęstsze pytania

Podsumowując, typ hipoteki drastycznie wpływa na affordability. Kalkulator powinien pokazać alle 4 opcje, ty wybierasz.